Passaggio generazionale imprese agricole

Il passaggio generazionale nelle aziende agricole a conduzione famigliare (Passaggio generazionale imprese agricole)


Il passaggio generazionale nelle piccole e medie imprese a conduzione famigliare è un tema di estrema attualità (Passaggio generazionale imprese agricole).

Ciò anche in stretta relazione al contesto storico e sociale in cui ci troviamo.

La fondazione di maggior parte delle aziende italiane risale agli anni 70 del secolo scorso e quasi il 70% di queste risulta aver mantenuto sino ad oggi la conduzione famigliare. Si può ben comprendere, quindi, come la necessità attuale di guardare all’avvicendamento nell’azienda di famiglia sia dettata anche da elementi di carattere anagrafico. Infatti oggi gli imprenditori italiani con più di sessant’anni, da una analisi statistica, risultano circa il 60% del totale, mentre nel 2007 erano il 43%.

A breve saremo, quindi, testimoni di un ricambio generazionale massivo, che comporta già oggi la necessità, in capo agli imprenditori di aziende a conduzione famigliare, di effettuare valutazioni su chi porterà avanti l’attività imprenditoriale, decidendo se trasferire la propria impresa (e la propria storia) a terzi o lasciarne la conduzione ai figli o ai nipoti.

Un dato è certo. Occorrerà non farsi trovare impreparati nel momento di tale scelta. Innanzitutto perché ciò implica il trasferimento delle conoscenze aziendali (c.d. know-how) da una generazione all’altra, un patrimonio di competenze e abilità che andrebbe trasmesso ai propri successori nel corso del tempo, con la giusta formazione in azienda.

Essendo quindi il passaggio generazionale un momento così delicato, deve essere valutato e pianificato con largo anticipo.

L’aspetto dell’avvicendamento aziendale viene spesso ignorato da chi lascia la propria azienda in mano agli “eredi”.

Da un lato, l’imprenditore tende quasi sempre a considerare le fortune dell’impresa legate alle sue capacità imprenditoriali e di gestione e ne vorrebbe garantire la continuità, evitando di lasciare il timone dell’azienda, se non quando si trova costretto a farlo (per ragioni di salute o quanto oramai non è più in grado di provvedervi, avendo raggiunto un’età considerevole). Molto spesso ciò avviene anche in considerazione della scarsa  volontà dell’imprenditore di prima generazione di passare il testimone, magari ritenendo i propri successori inadeguati.

Dall’altro lato, capita anche si dia per scontata la volontà di figli o nipoti di seguire le orme del proprio predecessore, ma a volte non è così:   il passaggio si trasforma in qualcosa di molto simile ad una imposizione, con ovvi e conseguenti effetti negativi.

Ma a parte tali quetioni, seppur importanti da un punto di vista sociologico, occorre senza dubbio focalizzare l’attenzione sugli aspetti giuridici utili – o meglio, essenziali – a rendere il passaggio generazionale  come un momento pianificato e ben ponderato.

Dovrà certamente l’imprenditore conoscere le fattispecie giuridiche che possono interessare tale processo le quali comprendono ipotesi di trasferimento dell’azienda o delle partecipazioni societarie. Le forme negoziali utili ad attuare detto trasferimento possono essere sia contrattuali (inter vivos) oppure di carattere successorio (mortis causa).

Nell’ambito dei rapporti inter vivos, l’imprenditore potrebbe pensare a devolvere l’azienda – ed il suo patrimonio aziendale – direttamente ai figli appunto quando è ancora in vita. Tale operazione potrebbe avvenire o mediante atti di donazione oppure mediante il noto “patto di famiglia”.

La donazione costituisce uno dei negozi maggiormente utilizzati, ma critico in presenza di più figli e nell’ipotesi in cui l’azienda venga lasciata ad uno o solamente ad alcuni di loro. Detta criticità sorge in relazione al rischio di lesione della quota di legittima in capo ai figli – o al figlio – esclusi dalla donazione. Occorrerà, quindi, in tali casi effettuare una preventiva quantificazione dell’azienda e conguagliare con altra donazione il figlio o i figli esclusi.

Il patto di famiglia invece, disciplinato dall’art.768 bis c.c., è il contratto con il quale l’imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l’azienda (e il titolare di partecipazioni societarie trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote) ad uno o più discendenti. Il patto di famiglia è un contratto plurilaterale (al quale dovranno partecipare anche tutti i futuri eredi del disponente), che consente di realizzare un duplice obiettivo:

  • da un lato, prevenire il radicamento di liti ereditarie e la disgregazione di aziende o partecipazioni societarie;
  • dall’altro lato, addivenire all’assegnazione di tale complesso di beni a soggetti idonei ad assicurare la continuità gestionale dell’impresa.

Occorre però considerare che il Patto di Famiglia impone la liquidazione dei legittimari non assegnatari da parte del disponente, il che pone un sensibile problema finanziario, qualora il valore dell’azienda sia molto alto: di conseguenza, bisogna capire come trovare i fondi necessari.

Inoltre, il Patto di famiglia può essere oggetto di impugnazione da parte dei partecipanti ai sensi dell’art. 1427 c.c. attraverso l’esercizio dell’azione di annullamento del contratto, dall’altro.

Ovviamente quelli testé evidenziati non sono gli unici contratti o negozi giuridici attuabili, ma sono quelli maggiormente utilizzati.

Qualora l’imprenditore, invece, nel corso della vita, non programmi il passaggio generazionale della sua azienda, questo si realizza naturalmente al momento della sua morte con l’apertura della successione.

Come per qualunque altro trasferimento di beni per successione, anche nel caso in cui l’imprenditore lasci in eredità la propria azienda, la stessa sarà devoluta secondo le ordinarie regole successorie, secondo le proporzioni previste per legge. Qualora vi fosse, invece, un testamento, i trasferimenti avverranno secondo le disposizioni nello stesso contenute.

Anche in ambito testamentario, come per l’ipotesi di donazione sopra citata, il de cuius (imprenditore) dovrà tenere in considerazione, per evitare lesioni delle quote di legittima, il valore dell’azienda oggetto di lascito a seconda che la stessa venga trasferita come legato, legato in sostituzione di legittima o secondo le regole ordinarie dell’eredità.

Nemmeno in queste ipotesi va dunque trascurato il problema finanziario, che comprenderà l’esborso per le tasse successorie, se il valore dell’asse ereditario supera la franchigia d’imposta attualmente in essere.

Resta ovviamente inteso che gli eredi, che si troveranno a dover condurre l’azienda, potranno ben decidere di portare avanti l’attività o cederla a Terzi.

Insomma, le questioni sul tavolo sono alla fine le stesse, cambia solo il momento e le relative condizioni economiche in cui vanno affrontate. Alla luce di ciò, appare quindi opportuno esaminare la situazione in anticipo, onde programmare adeguatamente il passaggio generazionale.

 

 

Subentro eredi affittuario fondo agricolo

Il subentro eredi affittuario fondo agricolo.


Il subentro degli eredi dell’affittuario nella conduzione del fondo agricolo (subentro eredi affittuario fondo agricolo) rappresenta un caso sul quale risulta ad oggi difficile dare una risposta univoca, sussistendo teorie dottrinali e pronunce giurisprudenziali contrastanti.

Proviamo comunque a fare chiarezza almeno sotto l’aspetto normativo di riferimento.

Ovviamente siamo in tema di affitto di fondi rustici. La materia risulta quindi disciplinata Legge n.203 del 1982, che stabilisce le norme in materia di contratti agrari, tra cui quello di  affitto.

La fattispecie da Lei rappresentata trova chiaro riferimento all’art.49, primo ed ultimo comma della citata legge. Il primo comma afferma che: “Nel caso di morte del proprietario di fondi rustici condotti o coltivati direttamente da lui o dai suoi familiari, quelli tra gli eredi che, al momento dell’apertura della successione, risultino avere esercitato e continuino ad esercitare su tali fondi attività agricola, in qualità di imprenditori a titolo principale […] o di coltivatori diretti, hanno diritto a continuare nella conduzione o coltivazione dei fondi stessi […].” L’ultimo comma, invece, afferma che:  “In caso di morte dell’affittuario il contratto si scioglie alla fine dell’annata agraria in corso, salvo che tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore a titolo principale, come previsto dal primo comma”.

Come si può ben notare, il primo comma fa riferimento alle ipotesi di subentro degli eredi nella conduzione del fondo in caso di morte del proprietario. L’ultimo comma (che è quello che da risposta al Suo quesito), invece, fa riferimento al caso di morte dell’affittuario. Seppur i predetti commi mirino a regolare ipotesi differenziate, debbono in ogni caso essere trattati congiuntamente per via del rimando che proprio l’ultimo comma fa nei confronti del primo (si legge, infatti, al fondo dell’ultimo comma, “… come previsto dal primo comma”).

Identificato il quadro normativo di riferimento, proviamo ora ad addentrarci nel merito della questione.

Primo aspetto su cui focalizzare l’attenzione  risulta l’attuale possesso e la conduzione dei fondi già condotti in affitto dal defunto padre. L’art.49, ultimo comma, precisa innanzitutto che il contratto di affitto non si soglie immediatamente con la morte dell’affittuario, bensì alla fine dell’annata agraria in corso. Ciò sta a significare che il contratto continuerà ad essere efficace nei confronti degli eredi i quali potranno legittimamente condurre i fondi sino alla fine dell’annata agraria in corso e quindi sino all’11 Novembre 2019.

Più articolato e complesso è invece capire se vi siano, e quali siano, i requisiti affinché il contratto di affitto continui con l’erede o gli eredi del defunto affittuario sino alla sua naturale scadenza. La norma prevede detta eventualità solamente se tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto. Il tenore letterale di detto inciso non lascerebbe trasparire, quindi, alcun dubbio sul fatto che, affinché l’erede subentri nel contratto di affitto, è sufficiente aver esercitato (prima della morte del de cuius) e continuare ad esercitare (dopo la sua morte) attività agricola, non necessariamente connessa o attinente a quella del dante causa e per di più anche su altri fondi rispetto a quelli condotti dall’affittuario deceduto. In senso conforme si è espressa la Cassazione con sentenza n.7468/1986 che, seppur risalente, individua (a parere di chi scrive) la vera portata applicativa della norma e del comma in esame.

Di diverso avviso è stato, invece, un recente e diverso orientamento espresso dalla Cassazione (sentenza n.2254/2013), secondo cui se l’erede intende subentrare nel contratto di affitto, egli  deve dimostrare due cose: non solo di essere coltivatore diretto, ma altresì di aver esercitato e continuare ad esercitare, al momento dell’apertura della successione, attività agricola sugli stessi terreni coltivati e condotti in affitto dal de cuius. In base a quest’ultima decisione della Cassazione, infatti, l’inciso “…come previsto dal primo comma” richiamerebbe la necessità, anche per l’ultimo comma, non solo dei requisiti della diretto coltivazione in capo all’erede, bensì anche della conduzione degli stessi fondi oggetto di subentro.

In sintesi: sulla scorta del più recente orientamento della Cassazione, solo l’erede che sia stato nella conduzione degli stessi fondi già condotti dal de cuius (prima della sua morte) ha il diritto di subentrare nel contratto di affitto.

Ciò contraddice la propria più datata giurisprudenza, fondata sulla circostanza che l’ultimo comma dell’art.49 citato non fornisce detta precisazione, dicendo semplicemente che l’erede deve “esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore a titolo principale” e, quindi,  non richiede affatto che detta attività sia svolta proprio sui terreni oggetto di affitto.

Per cui oggi solamente un intervento della Cassazione a Sezioni Unite potrebbe oggi dirimere l’evidenziato contrasto.

Nel frattempo gli operatori economici sono lasciati nell’incertezza, a loro discapito.

 

Scioglimento comunione su terre assegnazione agraria

Scioglimento comunione su terre assegnazione agraria:  se muore l’assegnatario, gli eredi possono sì chiedere lo scioglimento della comunione creatasi con la successione sul fondo, ma non  il suo frazionamento.


Procedendosi allo scioglimento comunione su terre assegnazione agraria, il fondo andrà quindi assegnato nella sua interezza ad uno dei coeredi (che pagherà  agli altri il controvalore delle loro quote) oppure venduto a terzi (e si dividerà allora il prezzo incassato tra i coeredi)


La legge n.1078/1940, rubricata “Norme per evitare il frazionamento delle unità poderali assegnate a contadini diretti coltivatori”, prescrive una serie di regole finalizzate ad evitare il frazionamento di unità poderali, costituite in comprensori di bonifica da enti di colonizzazione o da consorzi di bonifica ed assegnate in proprietà a contadini diretti coltivatori (Art.1). Tale scelta di limitazione trova giustificazione nei principi di cui agli artt. 41, 42, 44 e 47 Cost.: le dimensioni minime del fondo oggetto di assegnazione sono strettamente correlate –  condizionando la produttività e l’autosufficienza dell’impresa diretta coltivatrice –  alla destinazione del fondo e, quindi, in linea con gli obiettivi preposti dalla norma. Pertanto le citate unità poderali non possono essere frazionate per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi. Onde mantenere consolidata l’integrità dei detti fondi rustici, assicurando così il risultato che si prefigge la norma, il successivo articolo 2 prevede anche che gli enti di colonizzazione o i consorzi di bonifica debbano far risultare l’esistenza del vincolo di indivisibilità dei fondi dalle note di trascrizione degli atti di assegnazione di unità poderali. Il difetto di trascrizione (elemento essenziale onde garantirne la conoscibilità), comporta, quale conseguenza che il vincolo di indivisibilità non potrà essere opposto a terzi acquirenti o aventi causa (di buona fede).

L’’art.5 della citata legge 1078/1940 prescrive poi che:

Nel caso di morte del titolare dell’unità poderale, essa è assegnata al coerede designato dal testatore e, in mancanza, ad uno dei coeredi che sia disposto ad accettarne l’attribuzione e sia idoneo ad assumerne l’esercizio (ndr. ovvero con il fine di assicurare la continuità della conduzione e la concentrazione dei fondi in capo ad un soggetto idoneo ad una efficiente coltivazione).  Nel caso in cui nessuno dei coeredi sia disposto ad accettarne l’attribuzione si procede alla vendita dell’unità poderale con le modalità concordate fra gli interessati o stabilite, in caso di disaccordo tra i coeredi, dall’autorità giudiziaria e si provvede col prezzo alla soddisfazione delle quote ereditarie. In caso di disaccordo tra i coeredi, decide l’autorità giudiziaria con riguardo alle condizioni e attitudini personali. L’autorità giudiziaria, su istanza dei coeredi che rappresentino la maggioranza delle quote ereditarie, può anche decidere che il fondo sia assegnato in comunione a tutti gli eredi e a quelli fra essi che intendano vivere in comunione. Chiunque degli interessati può chiedere lo scioglimento della comunione dopo trascorso un anno dall’inizio di essa. In tal caso si procede alla vendita dell’unità poderale, con le modalità di cui al comma secondo del presente articolo”.

Con la sentenza 27644/2018, la Corte di Cassazione ha adesso statuito che, in tema di assegnazione di terre di riforma agraria, il principio riportato dall’art.5 della Legge in commento (secondo cui ognuno dei coeredi può richiedere lo scioglimento della comunione) si applica non solo nell’ipotesi di comunione disposta dall’Autorità giudiziaria, ma anche qualora – pur in difetto di un provvedimento del giudice –  a seguito dell’apertura della successione sia insorta da oltre un anno la comunione incidentale tra i coeredi dell’originario proprietario e la domanda di divisione sia proposta da almeno uno dei comproprietari. La Suprema Corte sottolinea infatti che non è precluso dalla legge lo scioglimento della comunione, ma unicamente il frazionamento del bene.

La Suprema Corte ritiene infatti che la comunione espressamente prevista dalla legge citata (e cioè quella che nasce su disposizione dell’Autorità Giudiziaria, ad istanza dei titolari della maggioranza delle quote) non è dissimile dalla comunione che automaticamente insorge, senza alcun provvedimento del giudice,  una volta decorso  oltre un anno dall’apertura della successione dell’originario proprietario. Nel primo caso come nel secondo, infatti, quel che rileva per la Cassazione è la presenza di una comunione, la sua costituzione da oltre un anno e la presenza della domanda di divisione proposta da almeno uno dei comproprietari.

Dunque, la legge speciale non preclude affatto lo scioglimento comunione su terre assegnazione agraria. Anzi, le sue modalità di scioglimento sono regolate dettagliatamente proprio dall’art. 5 della citata legge 1078/1940, la quale vieta soltanto il frazionamento del bene, a condizione che il relativo vincolo sia stato trascritto e sia quindi utilmente opponibile ai terzi.

affitto agrario

IL CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO

(ovvero affito fondi rustici)


AFFITTO AGRARIO: ASPETTI GENERALI DEL CONTRATTO

contratto affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici)

In materia di affitto agrario (affitto fondi rustici), l’intervento dello Stato ha inciso notevolmente sul contratto, andando a sottrarre, all’autonomia delle parti, la disciplina del rapporto negoziale proprio in relazione all’interesse pubblico che la terra (adatta all’agricoltura) sia gestita in modo produttivo.


Certo è che la compressione dell’autonomia negoziale non può definirsi integrale ed inderogabile, potendo comunque le parti:

  • da un lato, decidere se ed a chi concedere in affitto;
  • dall’altro,  stipulare accordi in deroga alle norme cogenti (purché ovviamente assistiti dalle rispettive organizzazioni professionali – art.45 della legge 203/1982).

L’oggetto immediato del contratto di affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici) è appunto il “fondo”.

Il fondo, deve quindi essere inteso quale bene che il locatore mette a disposizione dell’affittuario, al quale ultimo viene trasferito l’esercizio del potere di gestione della terra per un determinato periodo di tempo.

Il principale onere del locatore, in esito alla stipula di un contratto di affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici) è appunto quello di immettere l’affittuario nel godimento della cosa produttiva (art.1617 c.c.).  Oltre a ciò il locatore ha l’obbligo di astenersi da ogni attività sul bene produttivo una volta fattane la consegna all’affittuario.

In caso di vendita del fondo, al suo affittuario (se coltivatore diretto) compete il diritto di prelazione agraria).

 

DURATA DEL CONTRATTO

La legislazione, in tema di affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici), si pone quale obbiettivo (degno di tutela) lo stabile insediamento dell’affittuario sul fondo agricolo andando ad incidere nell’autonomia della parti nella determinazione della durata del contratto.

La legge 3 maggio 1982, n.203, ha portato a 15 anni la durata minima del contratto, sia a coltivatore (art.1) sia a conduttore (art.22), ferma restando la possibilità per le parti di prevedere accordi in deroga ex art.45 (disciplinando una durata contrattuale inferiore a quella di legge, purché ciò avvenga con l’assistenza delle organizzazione professionali di categoria).

 

COSTITUZIONE e RISOLUZIONE

La costituzione dell’affitto di beni produttivi richiede la forma scritta solo se il contratto è ultranovennale.

Caso diverso è quello relativo all’affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici),  in cui la forma del contratto assume rilevanza a seconda che il conduttore sia “capitalista” oppure “coltivatore diretto”.

La Suprema Corte ha stabilito che soltanto l’affitto a coltivatore diretto non richiede né forma scritta per essere valido tra le parti, né trascrizione per essere opponibile a terzi, mentre l’affitto a conduttore richiede la scrittura ma solo ad probationem (ovvero ai soli fini della prova dell’esistenza del contratto stesso) e pretende la trascrizione ai fini dell’opponibilità.

Altro problema da risolvere nell’ambito della stipulazione di contratto in esame è quello della necessaria presenza di entrambe le contrapposte organizzazioni professionali agricole, al momento della stipula, affinché queste provvedano all’apposizione del “visto”.

Invero, la legge pretende che l’assistenza sindacale si concreti in una attività di consulenza, di indirizzo e di cooperazione protettiva, al fine di evitare la prevaricazione  di un contraente sull’altro o comunque pregiudizi verso la parte più debole.

L’assistenza delle organizzazione di categoria permette, inoltre alle parti di poter derogare  alle disposizioni contrattuali cogenti e comunque sulle disposizioni  che garantiscono nell’affittuario la posizione di imprenditore.

Ne consegue che potranno essere oggetto di disciplina pattizia la durata, il canone, il termine di disdetta e il potere di migliorare, ma non  potranno essere incisi i poteri di gestione imprenditoriale.

L’affitto dei beni produttivi si risolve per inadempimento  dell’affittuario in ordine ai suoi obblighi, contrattualmente assunti, ovverosia quelli di destinare, al servizio della cosa, i mezzi necessari per la sua gestione, di rispettare la destinazione economica del fondo nonché di corrispondere il canone pattuito. Al pari di ogni contratto, quindi, anche l’affitto agrario (ovvero affito fondi rustici)  si risolve per inadempimento dell’affittuario ma, in deroga alle disposizioni del codice civile, questo deve essere “grave”. E’ quindi necessaria la presenza di un grave inadempimento.

Quanto alla morosità, invece, affinché si concretizzi l’inadempimento occorre che questa sia di almeno una annualità e che il locatore contesti all’affittuario l’inadempimento diffidandolo ad adempiere entro il termine legale di tre mesi.

 

CESSIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO (ovvero affitto fondi rustici).

Come sopra già precisato, la legislazione speciale sui contratti agrari differenzia l’affitto agrario (ovvero affotto fondi rustici) dall’affitto di cose produttive.

L’interesse generale alla lavorazione della terra determina, appunto, una tutela differenziata nell’affitto di fondi rustici rispetto all’affitto di generici beni produttivi.

Più precisamente, mentre nell’affitto di generici beni produttivi continua a valere la regola del codice civile, per l’affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici) di fondi rustici viene introdotto l’art.21 della l. n.203/1982 che vieta i contratti di subaffitto, di sublocazione e comunque di subconcessione di fondi rustici.

Tale disposizione normativa, tuttavia, non contempla la cessione del contratto del contratto di affitto che è quindi da considerarsi legittima. La ratio di tale riconoscimento di ammissibilità risiederebbe nella circostanza che, mentre il subaffitto darebbe origine a due contratti (il contratto di affitto e quello di subaffitto), la cessione manterrebbe in vita un unico contratto (quello originario tra locatore ed affittuario).

Pertanto, va riconosciuto che oggi la cessione del contratto agrario (ovvero affitto fondi rustici) non può ritenersi vietata, rimettendone la disciplina agli ordinari artt.1406 e 1594 c.c. che richiedono il consenso del ceduto, salvo nelle ipotesi dell’art.21 della l. n.203/1982 e dell’art.2558 c.c. in cui tale consenso non è necessario.

 

SUCCESSIONE MORTIS CAUSA NEL CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO (ovvero affitto fondi ristici) 

Anche con riguardo alla successione nel contratto di affitto agrario (ovvero affitto fondi ristici) la legislazione speciale agraria è intervenuta differenziando la posizione degli eredi dall’affittuario deceduto.

In forza dell’ultimo comma dell’art.49 della legge 203/1982, in caso di morte dell’affittuario, il contratto non si scioglie ma continua “qualora tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola  in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (IAP)”.

La giurisprudenza in materia, purtroppo, presenta alcuni significativi contrasti.


 

Prelazione agraria

PRELAZIONE AGRARIA

La prelazione agraria esprime il diritto del coltivatore (che sia esso confinante del fondo o conduttore di questo) ad essere preferito al terzo, alle medesime condizioni, nell’acquisto del fondo rustico che il proprietario intende vendere.

Tale diritto è previsto rispettivamente dall’art.8 della L. 590/65 (prelazione agraria del conduttore coltivatore diretto) e dall’art.7 della L. 817/71 (prelazione agraria del proprietario confinante coltivatore diretto).

Pare opportuno precisare che il diritto di prelazione agraria insorge al momento della conclusione del preliminare (o del contratto) di compravendita tra il proprietario del fondo ed il terzo.

Prima di tale momento, infatti, il diritto esiste in capo al coltivatore solo potenzialmente.

Andiamo quindi ad analizzare più nel dettaglio le due fattispecie, ovvero la prelazione agraria del conduttore e quella del confinante.


PRELAZIONE AGRARIA DEL CONDUTTORE COLTIVATORE DIRETTO

 

In tema di prelazione agraria  del conduttore del fondo posto in vendita (art.8 L. n.590/65), il diritto in esame sorge solamente a determinate condizioni, ovvero purché:

  • il conduttore sia nel godimento del fondo in virtù di un regolare contratto di affitto, di mezzadria di colonia parziaria o a compartecipazione non stagionale;
  • il conduttore sia qualificabile come “coltivatore diretto”:  “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi all’allevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame” (art. 31 della legge 590/65);
  • abbia una capacità lavorativa (propria o della sua famiglia) pari ad almeno un terzo di quella occorrente per far fronte alle esigenze colturali del fondo che si intende acquistare in prelazione e sempre che il fondo oggetto di prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa famigliare del coltivatore;
  • conduca in coltivazione il fondo da almeno un biennio;
  • nel biennio precedente il trasferimento del fondo soggetto alla prelazione non abbia alienato fondi rustici (fatta salva l’ipotesi in cui l’eventuale trasferimento sia avvenuto a scopo di ricomposizione fondiaria a favore degli enti di sviluppo o della Cassa per la formazione della proprietà contadina).

PRELAZIONE AGRARIA DEL CONFINANTE COLTIVATORE DIRETTO

 

Diversa, ma con presupposti sostanzialmente simili (per non dire omogenei), è l’ipotesi di prelazione agraria del confinante del fondo offerto in vendita, prevista dall’art. 7 della L. n.817/71.

Il diritto di prelazione agraria, quindi, spetta anche al confinante a patto che siano rispettate determinate condizioni:

  • che il confinante sia “coltivatore diretto” e che detta qualifica inerisca alla conduzione diretta del terreno confinante con quello offerto in vendita;
  • che il confinante coltivi il fondo di sua proprietà da almeno un biennio (e non anche che sia proprietario del fondo stesso da un biennio);
  • che il fondo oggetto della prelazione, in aggiunta a quello (o quelli) posseduti in proprietà dal confinante coltivatore diretto non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia;
  • che non abbia venduto fondi rustici nel biennio antecedente all’esercizio del diritto in commento.

Oltre a detti requisiti fondamentali, perché sorga in capo al confinante il diritto di prelazione agraria, è necessario che il terreno in proprietà ed il fondo offerto in vendita siano tra loro confinanti e che sul fondo offerto in vendita non vi siano insediamenti di affittuari, mezzadri, coloni, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.

Invero, l’art.7 (L. n.817/71) esclude l’insorgere del diritto di prelazione a favore del confinante per il solo fatto che sul fondo offerto in vendita siano insediati affittuari, coloni, ecc..


 

L’ESERCIZIO DELLA PRELAZIONE AGRARIA  E IL  DIRITTO DI RISCATTO

 

L’art.8 della Legge n.590/65, nel suo quarto comma, prevede a carico del proprietario del fondo posto in vendita l’obbligo di comunicazione, al titolare del diritto di prelazione, della sua intenzione di vendere il fondo.

Tale notifica, che deve assumere la forma scritta, deve contenere tutti gli elementi utili affinché il titolare del diritto di prelazione (che sia esso conduttore o confinante) possa esercitare il predetto diritto conoscendo anticipatamente e chiaramente le condizioni di vendita.

Più precisamente il proprietario (promissario venditore) dovrà indicare nella comunicazione di notifica (c.d. denuntiatio) il nome dell’acquirente a cui egli intenderebbe vendere il bene, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola che fa salvo l’eventuale esercizio della prelazione da parte dell’avente diritto, facendo presente che quest’ultimo ha trenta giorni per decidere se esercitare il proprio diritto di prelazione  e che decorso inutilmente detto diritto sarà da considerarsi rinunciato.

Nell’ipotesi, quindi, in cui il titolare del diritto intenda far valere la prelazione, ne darà comunicazione al proprietario ed il prezzo di vendita dovrà essere da questi corrisposto entro tre mesi (termine che decorre dal trentesimo giorno dalla notifica della proposta di alienazione).

La violazione della prelazione agraria determina, in favore del soggetto titolare, il cosiddetto “diritto di riscatto” ovverosia il diritto di recuperare il bene nei confronti dell’acquirente o di ogni altro successivo avente causa.

Ciò si verifica ogni qualvolta il proprietario lo abbia venduto senza provvedere alla preventiva comunicazione ovvero abbia indicato nella medesima un prezzo superiore rispetto a quello risultante dal contratto di vendita. In tali casi il prelazionista potrà far valere il proprio diritto entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.

L’azione di riscatto potrà eseguirsi tanto in via stragiudiziale (mediante dichiarazione scritta a mezzo di lettera raccomandata) quanto in via giudiziale (mediante atto di citazione) entrambe, come detto, da rivolgere all’acquirente.


Di seguito proponiamo alcune formule (fac simile) da utilizzare in caso di sussistenza del diritto di prelazione agraria:

Modello per riscatto prelazione agraria

Modello per rinuncia prelazione agraria del conduttore

Modello per rinuncia prelazione agraria del proprietario confinante