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usi civici fondi agricoli

Gli usi civici sui fondi agricoli rappresentano limiti al diritto di proprietà sui fondi agricoli e vanno adeguatamente acceratati prima di procedere alla compravendita (usi civici fondi agricoli)

Cosa sono gli usi civici

Per uso civico si intende un diritto perpetuo attribuito ai membri di una determinata collettività (un comune o un’associazione), consistente nel godimento, in modo indiviso, di fondi appartenenti al demanio o, altresì, a un privato (usi civici fondi agricoli).

Il diritto di esercizio degli usi civici è imprescrittibile e, di conseguenza, non si può estinguere per usucapione. Solitamente trova il suo riconoscimento in una fonte – fatto, la quale si identifica con azioni e comportamenti che l’ordinamento ritiene idonei alla produzione di norme giuridiche.

Al fine di addentrarci più approfonditamente nel concetto di uso civico, è indispensabile qualche breve cenno storico. Innanzitutto, la sua origine può essere fatta risalire al Medioevo, quando il sovrano concedeva al feudatario l’amministrazione del feudo ed il solo godimento dei beni concessigli, restando esclusa, tuttavia, la disponibilità di tali beni; infatti, ad esempio, l’alienazione del feudo restava prerogativa del monarca. All’incirca verso la metà del XVII secolo, si assistette a un decadimento degli usi civici, tuttavia i beneficiari si spesero in aspre lotte per conservare i loro diritti, i quali, in effetti, hanno resistito al trascorrere dei secoli.

Gli usi civici oggi

Oggi, sebbene sia ormai ampiamente superata la concezione su cui un tempo l’uso civico si fondava, secondo cui si poteva provvedere al proprio sostentamento avvalendosi del diritto di cogliere del legname o di condurre al pascolo i propri animali sui fondi gravati da tale diritto, le destinazioni d’uso sono rimaste quelle previste dalla Legge 16 giugno 1927, n.1766.

L’art.11 di detta legge distingue in due tipologie i terreni oggetto di usi civici: i terreni convenientemente utilizzabili come bosco o come pascolo permanente (categoria A); i terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria (categoria B).

Seppur l’uso civico spetti ad una determinata collettività, l’assegnazione dei terreni gravati da tale diritto è operata effettuando un bilanciamento tra i bisogni della popolazione con quelli della conservazione del patrimonio boschivo e pascolivo ed è attuata, come prescritto dagli artt. 19 e 20, a titolo di enfiteusi, diritto reale secondo il quale il titolare gode del dominio utile sul fondo, assumendosi l’obbligo di apportare migliorie e di corrispondere un canone annuo al proprietario.

Il canone è definito sulla base del prezzo dell’unità fondiaria, “realizzabile in libera contrattazione, tenuto conto dei vincoli giuridici apposti all’assegnazione e del precedente diritto dell’assegnatario”.

La liquidazione degli usi civici è affidata, ai sensi dell’art.27 e seguenti, ai commissari regionali degli usi civici. Costoro, dotati di funzioni giurisdizionali e amministrative, sono nominati dal Consiglio superiore della magistratura fra i magistrati di grado non inferiore a consigliere di Corte d’appello.

Contro le loro decisioni è ammesso reclamo alla Corte d’appello di Roma.

I commissari sono chiamati a decidere su tutte le controversie circa l’esistenza, la natura e la estensione dei diritti suddetti. Infatti, “sussiste la giurisdizione del Commissario regionale per la liquidazione degli usi civici ogni volta in cui oggetto della domanda principale sia l’accertamento della demanialità civica del bene, e le altre domande connesse siano conseguenza di tale accertamento.”(Corte di Cassazione, ordinanza n. 15530 del 16/05/2022).

Guardando alla normativa meno risalente, con la Legge 431/1985 gli usi civici sono stati inseriti nell’elenco dei beni sottoposti a tutela ambientale.

Ciò si caratterizza per essere una situazione giuridica di sostanziale non modificabilità dei luoghi, la quale sfocia in una serie di limitazioni sulle facoltà dei proprietari, possessori e/o detentori di tali beni.

È, dunque, possibile affermare che oggi l’uso civico si pone a difesa di un interesse generale di natura ambientale, il quale va oltre quello di sussistenza di una certa comunità che originariamente era riconosciuto. Si veda anche sul punto la pronuncia del T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, con la sentenza 26/11/2021, n.187.

Trasferimenti della proprietà su fondi gravati da usi civici

Occupiamoci, ora, dell’alienazione di fondi su cui gravano degli usi civici. A tal proposito, è d’uopo distinguere tra terreni di proprietà privata e quelli che, diversamente, fanno parte del demanio civico.

Nel primo caso, il fondo può essere oggetto di compravendita, tuttavia questa non comporta l’estinzione dell’uso civico, il quale si mantiene.

Secondo il Procuratore Generale presso la Cassazione (Udienza del 3 aprile 2023, Ricorsi R.G. 18257/17 e 27601/17) a meno di specifiche ipotesi previste dalla legge, i diritti di uso civico gravanti su beni collettivi non possono essere posti nel nulla da un decreto di espropriazione per pubblica utilità.

La natura demaniale degli usi civici (o lato sensu demaniale) lo impedisce, imponendo un formale provvedimento di sdemanializzazione, la cui mancanza rende invalido il decreto di espropriazione per pubblica utilità che preveda l’estinzione di eventuali usi civici di questo tipo con trasferimento dei relativi diritti sull’indennità di espropriazione.

Si attende che la Suprema Corte si pronunci sul caso a Sezioni Unite.

Nondimeno, è ammesso che si liberi il terreno privato dall’uso civico prima di effettuare la vendita, mediante la procedura di affrancazione del fondo.

Questa consiste nella liquidazione monetaria dell’uso civico, operata la quale il fondo può essere alienato libero dal suddetto vincolo. Come si preannunciava, se questa, invece, non viene eseguita, il bene può essere trasferito, tuttavia resta gravato dall’uso civico secondo il principio “res transit cum onere suo” (il bene si trasferisce con il suo onere). Inoltre, la sua sussistenza deve essere precisata all’interno dell’atto notarile.

I fondi di proprietà collettiva (demanio civico) destinati a finalità agricole, come anticipato, sono sovente affidati a singoli membri della comunità esercente il diritto, i quali possono avvantaggiarsene a titolo di enfiteusi. In tal caso, i beneficiari hanno la possibilità di rendersi legittimi proprietari del terreno aderendo a particolari procedure che consentono loro di alienare e riscattare le quote enfiteutiche.

La legittimazione viene attestata avviando un procedimento che esordisce con una perizia istruttoria pubblicata, previo riscontro del Commissario per gli usi civici (di cui si è già detto più sopra), nell’albo del Comune. A seguito dell’emissione dell’ordinanza di legittimazione, il provvedimento necessita dell’approvazione del Ministero della Giustizia, sentita la Regione.

Una parte della giurisprudenza sostiene che il provvedimento di legittimazione sia idoneo a far decadere il vincolo di inalienabilità del terreno il quale, conseguentemente, diventa commerciabile.

Accertamento dell’esistenza di usi civici prima di trasferire la proprietà su fondi agricoli

Passando oltre, una menzione merita la competenza professionale del notaio in relazione agli usi civici. Essa consiste nel dovere di consiglio e di segnalazione alle parti delle ragioni che potrebbero incidere negativamente sugli effetti degli atti stipulati e sul risultato pratico perseguito dalle parti con detti atti, nell’ipotesi di immobili gravati da uso civico.

Pertanto, “viola il dovere di diligenza professionale, e incorre nella conseguente responsabilità, il notaio che, esercitando le proprie funzioni in zona che presenti potenziale rischio di sussistenza di vincoli pubblici, non abbia provveduto a svolgere indagini più approfondite rispetto a quelle ordinarie di consultazione dei registri immobiliari e catastali, onde accertare l’effettiva libertà degli immobili oggetto degli atti rogati da usi civici che ne determinano la sostanziale incommerciabilità” (Cassazione civile sez. III, 18/10/2022, n.30494).

Volgiamo, da ultimo, un ulteriore sguardo su alcune pronunce giurisprudenziali in materia di usi civici (usi civici fondi agricoli).

Ad esempio, ci si potrebbe domandare: il bene su cui verte un uso civico può essere oggetto di pignoramento?

La sentenza Cassazione civile sez. II, 23/11/2022, n.34476 ha chiarito che l’uso civico non sottrae il bene dal pignoramento se il debitore stesso utilizza il bene in modo incompatibile con l’esercizio collettivo. Il singolo, infatti, non può trincerarsi dietro la sussistenza di un uso civico per evitare il pignoramento su un bene che egli stesso utilizza in modo incompatibile con l’esercizio collettivo. Dunque, in quest’ultimo elemento si cristallizza la pignorabilità di detto bene.

Affitto fondi agricoli su cui gravano usi civici

Un altro quesito che potrebbe venire in rilievo: si possono concedere in affitto beni in uso civico?

La Cassazione civile sez. III, con la sentenza 21/10/2021, n.29344 ha risposto positivamente, a condizione che non ne sia alterata la qualità originaria.

Infatti, la concessione in godimento a privati attraverso un contratto di locazione di fondi interessati da un uso civico è ammissibile purché la destinazione concreta, impressa al bene, sia compatibile con l’esercizio del predetto uso e la stessa sia temporanea e tale da non comportare l’alterazione della qualità originaria del bene. In mancanza di tali requisiti il contratto di locazione è nullo per contrasto con la norma imperativa.

In conclusione, è possibile osservare come l’istituto degli usi civici, seppur derivante da una normativa risalente nel tempo ed apparentemente non più attuale, continua comunque oggi a mantenere una considerevole rilevanza applicativa, che comporta la necessità di un attento esame e di opportune indagini dirette ad accertarne la sussistenza, soprattutto ogni qualvolta si debba procedere con atti di alienazione.

(a cura della dott.ssa Gerarda Monaco)

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usucapione fondo agricolo coltivazione

Usucapione del fondo agricolo: per maturarla non basta che il possessore si limiti alla mera coltivazione (usucapione fondo agricolo coltivazione)

Con l’ordinanza n.1796 del 20 gennaio 2022, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul tema dell’usucapione del fondo rustico (usucapione fondo agricolo coltivazione).

Più precisamente, con la predetta pronuncia la Suprema Corte ha rimarcato il principio secondo cui non è sufficiente, ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem, la mera coltivazione del fondo.

L’istituto dell’usucapione fonda le sue origini nel diritto romano e costituisce uno dei modi di acquisto della proprietà o di un diritto reale di godimento (ad esempio della servitù di passaggio) su beni mobili o immobili. L’acquisizione del diritto si perfeziona con il decorso del tempo.

In tema di proprietà immobiliare, l’art.1158 c.c. sancisce che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Il successivo art.1159 c.c. riduce il tempo del possesso c.d. “ad usucapionem” a dieci anni in favore di colui che abbia acquistato in buona fede, da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto.

In entrambi i casi si parla di possesso, ma non ogni tipo di possesso può definirsi come utile a perfezionare l’usucapione. Invero, ai fini dell’usucapione, il possesso deve avere determinate caratteristiche: deve essere stato assunto in modo pacifico (e cioè non attraverso uno spoglio violento o clandestino) e deve mantenersi nella sfera del possessore in modo ininterrotto e non equivoco. Si parla di possesso “uti dominus”, che sta sostanzialmente ad indicare l’elemento soggettivo del possesso, ossia che il soggetto che lo esercita si comporta come se fosse il proprietario.

Precisati tali elementi identificativi della fattispecie, ritorniamo ad esaminare la suddetta Ordinanza, la quale ha affrontato il tema degli effetti della coltivazione del fondo nell’ambito del riconoscimento del diritto di usucapione. Secondo detta pronuncia, la coltivazione

«…non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus; costituisce, pertanto, accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, valutare, caso per caso, l’intero complesso dei poteri esercitati su un bene, non limitandosi a considerare l’attività di chi si pretende possessore, ma considerando anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento concretamente esercitato del proprietario” (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 6123 del 05/03/2020, Rv. 657277; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18215 del 29/07/2013, Rv. 627301). La coltivazione deve quindi essere accompagnata da “univoci indizi , i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus; l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso».

Sotto questo profilo, poiché la connotazione principale del diritto di proprietà è la facoltà di escludere i terzi dal godimento del bene che ne costituisce oggetto (cd. “ius excludendi alios”), il giudice di merito deve accertare, in concreto, se il possessore abbia dimostrato non soltanto di avere utilizzato il bene immobile su cui egli reclama l’usucapione, ma di averne anche precluso ai terzi la fruizione.

Con specifico riferimento ai fondi agricoli, che – per loro stessa natura – sono destinati allo sfruttamento agricolo, si pone il problema della modalità con la quale, in concreto, lo “ius excludendi alios” possa, o debba, essere manifestato. Al riguardo, va considerato che la più eclatante espressione del diritto di proprietà è rappresentata dalla facoltà di chiudere il fondo, ai sensi dell’art. 841 c.c.. La recinzione materiale del fondo agricolo, quindi, costituisce la più importante espressione dello “ius excludendi alios” Ciò non implica che venga impedito di dare in altro modo la prova del comportamento idoneo ad escludere i terzi dal godimento del bene.

Tuttavia, è certo che la recinzione materiale del terreno costituisce una univoca e chiara manifestazione della volontà del possessore di escludere i terzi da qualsiasi relazione con il fondo stesso. Pertanto, colui che si trovi nella detenzione di un fondo agricolo, del quale intenda usucapire la piena proprietà, è onerato di dimostrare di aver compiuto tutti gli atti idonei ad esprimere, in concreto, il suo diritto di proprietà su detto cespite, e dunque di aver escluso i terzi dal relativo godimento.

Si può quindi concludere che, poiché l’attività di coltivazione è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale (un accordo, un contratto o anche sulla mera tolleranza del proprietario), non esprime un’attività di per sé idonea a realizzare l’esclusione dei terzi dal godimento del bene, poiché solo l’escludere i terzi costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà.

Dovrà quindi il soggetto coltivatore (ad esempio chi originariamente era affittuario del terreno e, scaduto il contratto, ha continuato a coltivare il fondo senza più corrispondere il canone e senza che il proprietario intervenisse per ottenere la riconsegna del terreno) deve attuare ulteriori comportamenti che – in modo inequivoco – evidenzino il possesso “uti dominus”.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

 

ORDINANZA

sul ricorso 6682/2017 proposto da:

S.C., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE G. MAZZINI n. 146, presso lo studio dell’avvocato EZIO SPAZIANI TESTA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato DIEGO CORNACCHIA;

– ricorrente –

contro

M.T., G.M., e GR.MO., elettivamente domiciliate in ROMA, VIA G. P. DA PALESTRINA n. 63, presso lo studio dell’avvocato GIANLUCA CONTALDI, che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato FAUSTO MARELLI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 384/2017 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 31/01/2017;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 01/12/2021 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVA.

Svolgimento del processo

 

Con atto di citazione notificato nel giugno 2003 M.T., G.M. e Gr.Mo. evocavano in giudizio S.C. innanzi il Tribunale di Busto Arsizio, invocando l’accertamento dell’intervenuta usucapione, in loro favore, della piena proprietà di un fondo sito nel territorio del Comune di (OMISSIS). Nella resistenza della convenuta, il Tribunale, con sentenza n. 455/2016, rigettava la domanda, ritenendo insufficiente, ai fini della prova del possesso ad usucapionem, la mera coltivazione del fondo.

Interponevano appello avverso detta decisione le originarie attrici e la Corte di Appello di Milano, con la sentenza impugnata, n. 384/2017, resa nella resistenza della S., riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda di usucapione.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione S.C., affidandosi ad un unico motivo, articolato in diversi profili.

Resistono con controricorso M.T., G.M. e Gr.Mo..

La parte controricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’adunanza camerale.

Motivi della decisione

 

Con il l’unico motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 114, 1158, 1159, 1165 c.c., artt. 184, 346, 115, 116, 246 e 346 c.p.c., nonchè l’omesso esame di un fatto decisivo. La censura, in realtà, si articola in sei distinti profili.

In primo luogo, la S. contesta l’affermazione secondo cui il teste D., che aveva curato i suoi interessi in passato, aveva un potenziale interesse alla causa e fosse dunque inattendibile. In secondo luogo, la ricorrente si duole della mancata considerazione, da parte della Corte distrettuale, che l’occupazione del terreno da parte degli odierni controricorrenti, e prima di essi del loro dante causa, era dovuta a mera tolleranza della S., come – tra l’altro – confermato proprio dalla testimonianza D.. In terzo luogo, la S. lamenta l’erronea valorizzazione, da parte del giudice di seconda istanza, della semplice coltivazione del fondo, che di per sè non costituirebbe elemento sufficiente ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem. In quarto luogo, la ricorrente si duole dell’erronea valutazione delle dichiarazioni da lei rese in sede di interrogatorio. In quinto luogo, la ricorrente lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente configurato l’usucapione del terreno ai sensi dell’art. 1159 c.c., senza considerare che la coltivazione del fondo non rileva ai fini della prova del possesso utile ad usucapire. Infine, la S. contesta la ricostruzione operata dal Giudice di merito, poichè gli odierni controricorrenti potevano al massimo essere ritenuti meri detentori dell’immobile, ma non possessori.

Il terzo, quinto e sesto profilo dell’unica articolata doglianza in esame, che possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati.

Va, sul punto, ribadito il principio, più volte affermato da questa Corte, secondo cui non è sufficiente la mera coltivazione del fondo, ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem, perchè essa “…non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus; costituisce, pertanto, accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, valutare, caso per caso, l’intero complesso dei poteri esercitati su un bene, non limitandosi a considerare l’attività di chi si pretende possessore, ma considerando anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento concretamente esercitato del proprietario” (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 6123 del 05/03/2020, Rv. 657277; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18215 del 29/07/2013, Rv. 627301).

La coltivazione deve quindi essere accompagnata da “univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus; l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17376 del 03/07/2018, Rv.649349; cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4404 del 28/02/2006, Rv. 587753, secondo cui “L’accertamento, in concreto, degli estremi dell’interversione del possesso integra un’indagine di fatto, rimessa al giudice di merito, sicchè nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame la condotta della parte, per trarne elementi di convincimento, ma si può solo censurare, per omissione o difetto di motivazione, la decisione di merito che abbia del tutto trascurato o insufficientemente esaminato la questione di fatto della interversione”).

Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha condotto alcuna valutazione ulteriore rispetto alla verifica del mero fatto che i controricorrenti avessero coltivato il terreno, ed ha erroneamente ritenuto questo elemento sufficiente ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem. Merita di essere precisato, in proposito, che il possesso utile ai fini della configurazione dell’acquisto del diritto di proprietà a titolo originario per usucapione non si risolve nella mera utilizzazione del fondo, ma deve concretarsi in atti idonei ad esprimere, in concreto, l’esercizio della signoria uti dominus sul bene. Sotto questo profilo, poichè la connotazione principale del diritto di proprietà è la facoltà di escludere i terzi dal godimento del bene che ne costituisce oggetto (cd. ius excludendi alios), il giudice di merito deve accertare, in concreto, se il soggetto che si trova in relazione materiale con la res abbia dimostrato non soltanto di averlo utilizzato, ma di averne, per l’appunto, precluso ai terzi la fruizione.

Con specifico riferimento ai fondi agricoli, che – per loro stessa natura – sono destinati allo sfruttamento agricolo, si pone il problema della modalità con la quale, in concreto, lo ius excludendi alios possa, o debba, essere manifestato. Al riguardo, va considerato che la più eclatante espressione del diritto di proprietà è rappresentata dalla facoltà di chiudere il fondo, ai sensi dell’art. 841 c.c.. La recinzione materiale del fondo agricolo, quindi, costituisce la più importante espressione dello ius excludendi alios. Ciò non esclude, naturalmente, che la prova del comportamento idoneo ad escludere i terzi dal godimento del bene possa essere conseguita aliunde; tuttavia, è certo che la recinzione materiale del terreno costituisca una manifestazione non equivoca della volontà del soggetto che si trovi in relazione materiale con il bene di escludere i terzi da qualsiasi relazione con esso. Pertanto, colui che si trovi nella detenzione di un fondo agricolo, del quale intenda usucapire la piena proprietà, è onerato di dimostrare di aver compiuto tutti gli atti idonei ad esprimere, in concreto, il suo diritto di proprietà su detto cespite, e dunque di aver escluso i terzi dal relativo godimento; esclusione che trova la sua primaria espressione, come già detto, nella recinzione del fondo.

In conclusione, può essere affermato il seguente principio di diritto: “In relazione alla domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo, non è sufficiente, ai fini della prova del possesso “uti dominus” del bene, la sua mera coltivazione, poichè tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale, o sulla mera tolleranza del proprietario, e non esprime comunque un’attività idonea a realizzare l’esclusione dei terzi dal godimento del bene, che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile, in astratto, per colui che invochi l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo, conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso “uti dominus” del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare, sul bene immobile, una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alios, e dunque di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto”.

L’accoglimento, nei termini indicati, del terzo, quinto e sesto profilo dell’unico motivo di ricorso, implica l’assorbimento dei restanti profili. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità. Il giudice del rinvio si conformerà al principio di diritto espresso in motivazione.

P.Q.M.

 

la Corte accoglie il terzo, quinto e sesto profilo dell’unico motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 1 dicembre 2021.

Depositato in Cancelleria il 20 gennaio 2022

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coltivatore diretto

Coltivatore diretto:  requisiti e principali agevolazioni fiscali.

Chi è il coltivatore diretto?

L’art.31, Legge n.590/1965 stabilisce che “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un ferzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”.

L’art.2083 c.c. riconosce come coltivatore diretto “il piccolo imprenditore che svolge attività agricola, organizzata prevalentemente con il lavoro proprio e della propria famiglia e che si dedica abitualmente alla coltivazione del fondo o all’allevamento del bestiame, sempre che la forza lavorativa totale del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella necessaria per la corretta coltivazione del fondo stesso e per l’allevamento del bestiame”.

Per cui i requisiti per essere qualificato come coltivatore diretto sono:

– la abituale e diretta coltivazione dei fondi o del diretto e abituale allevamento e governo del bestiame,

– che l’interessato si dedichi in modo esclusivo a tali attività o anche in modo soltanto prevalente, cioè in modo che le attività stesse l’impegnino per il maggior periodo dell’anno e costituiscano per lui la maggior fonte di reddito;

– che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un ferzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame.

Vantaggi fiscali per il coltivatore diretto

La qualifica di coltivatore diretto comporta vantaggi dal punto di vista fiscale (PPC ed altre agevolazioni IRPEF e credito di imposta).

Invero gli agricoltori, oltre a godere dei benefici della Piccola Proprietà Contadina, pagano le imposte dirette non sui redditi effettivi bensì sui redditi catastali dei terreni che coltivano.

Se il valore dei terreni è elevato (si pensi una vigna a Barolo!), il vantaggio è davvero consistente.

Si distingue in reddito dominicale e reddito agrario (che insieme formano il c.d. “reddito fondiario”):

– Reddito dominicale è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualità e classe di terreno (art. 28 del T.U. delle Imposte sui redditi)

– Reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio di attività agricole su di esso (art.32 del T.U. delle Imposte sui redditi). Per cui il reddito agrario è condizionato anche dai costi di produzione, di conservazione del capitale oltre che dalla contribuzione assicurativa.

Il calcolo delle imposte varia a seconda se il proprietario del terreno (o il titolare di altro diritto reale) svolge direttamente l’attività agricola sul fondo oppure se l’attività agricola svolta sul fondo è esercitata da un altro soggetto.

Nel primo caso il proprietario del terreno (coltivatore diretto) pagherà in considerazione sia del reddito dominicale sia del reddito agrario.

Nel secondo caso, il reddito dominicale sarà considerato per le imposte a carico del proprietario del fondo, mentre il reddito agrario sarà valutato in favore di chi svolge l’attività agricola.

Ovviamente, per godere di detti diritti e benefici, il coltivatore diretto deve essere iscritto alla relativa gestione previdenziale agricola presso l’Inps (eccezion fatta per il diritto di prelazione che necessità la sola qualifica di coltivatore diretto, non essendo necessaria l’iscrizione all’INPS).

Prelazione agraria

Chi è coltivatore diretto gode anche della prelazione agraria.

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Consulenza aziende agricole vitivinicole

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Consulenza aziende agricole vitivinicole: sia sul diritto vitivincolo, sia sulle altre materia di loro interesse (diritto agrario, contratti commerciali, ….)

Assistiamo tutte le aziende che operano nel settore agricolo, qualsiasi forma esse rivestano (quindi anche le società commerciali).

Il diritto vitivinicolo è una materia molto complessa, che trova le sue fonti non solo in normative nazionali ma anche e soprattutto in regolamenti comunitari e nei trattati internazionali.  Il diritto vitivinicolo si occupa di ogni aspetto giuridico del settore vitivinicolo, dalla produzione e commercializzazione del vino sino ai protocolli produttivi ed alle etichettature. Si tratta, pertanto, di una materia multidisciplinare il cui studio necessità anche di competenze in ambito amministrativo, civile e penale.

Nostro lavoro è dare assistenza professionale, stragiudiziale e giudiziale, sul diritto vitivinicolo e gli altri temi importanti per le imprese del settore (consulenza aziende agricole vitivinicole). Nell’ambito di questa nostra attività, ci avvaliamo  della collaborazione di altri professionisti, che vantano esperienza pluriennale nel campo delle analisi, delle pratiche tecniche e quant’altro necessario per sostenere al meglio i nostri clienti.

Il nostro approccio al lavoro di consulenza aziende agricole vitivinicole è quello della specializzazione accompagnato dall’interdisciplinarietà.

Ci accomuna la passione per il vino.  Un prodotto che non è solo il frutto della terra, ma cultura, territorio e storia.

Abbiamo fra l’altro collaborato a questi due eventi formativi, organizzati presso l’Università di Torino, Dipartimento di Management:

Il nostro approccio professionale è quello di affontare ogno caso previa una sua discussione franca ed approfondita, prospettando – qualora si tratti di un conflutto – il negoziato come via preferenziale per risolvere la situazione, ogni volta che ciò sia concretamente possibile.

Disaminiamo insieme ai nostri clileti i rapporti costi/benefici, prima di accettare qualunque caso.

Siamo disponibili per consulenze in VIDEOCONFERENZA

Consulenza aziende agricole vitivinicole

 

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Contratto affitto agrario modello

Modello per concedere in affitto l’uso di un fondo agricolo (contratto affitto agrario modello)

CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO

TRA

Il signor __________ (c.f. _________________), nato a __________ il ____________, residente in __________,Via ______________, nel prosieguo anche denominato “concedente o parte proprietaria”

– da una parte –

E

Il signor __________ (c.f. _________________), nato a __________ il ____________, residente in __________,Via ______________, nel prosieguo anche denominato “conduttore o parte affittuaria”

– dall’altra parte –

PREMESSO

  1. che il signor ____________ è proprietario di alcuni terreni agricoli siti nel Comune di _________ così censiti catastalmente:

 

Comune

Foglio

Particella

Superfice catastale

Superfice grafica

Uso del suolo primario – coltivazione

 

  1. che il signor __________ è altresì proprietario dei seguenti beni fabbricati agricoli adibiti a _________ siti nel Comune di __________, censiti nel nuovo catasto fabbricati del predetto Comune come segue:

foglio____, particella ____, sub n__;

foglio____, particella ____, sub n.__;

  1. che il signor ____________ è intenzionato a concedere in affitto i predetti immobili, meglio identificati ai capi sub a) e b) e che il signor ___________ è al contempo interessato acquisirli in conduzione.

Tutto ciò premesso, tra le parti

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Art. 1

Le premesse costituiscono parte integrante del presente contratto;

Art. 2

Il signor _____________ concede in affitto alla parte affittuaria i beni immobili come sopra meglio descritti ai punti sub a) e b) della premessa;

Art. 3

I suddetti beni immobili vengono concessi in godimento a corpo e non a misura per la superficie censuaria sopra risultante, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con i diritti ed oneri d’acqua che vi competono e che le parti dichiarano di ben conoscere.

Art. 4

Il presente contratto avrà una durata di ______ annate agrarie, con decorrenza dalla sottoscrizione della presente e quindi con scadenza al 10 novembre _________, previa disdetta da inviarsi da una delle parti con raccomandata a.r. almeno un anno prima della scadenza.

(Attenzione: la durata minima sono 15 anni, a meno che il contratto venga vidimato dalle organizzazioni di categoria, nel qual caso – ma solo in esso – si potrà pattuire una durata inferiore a 15 anni)

Alla scadenza la parte affittuaria dovrà restituire i beni oggetto del presente contratto nella piena disponibilità della parte concedente che, potrà ritornare in possesso dei medesimi beni senza che la parte affittuaria abbia nulla a chiedere ed a pretendere per il rapporto di affitto esistito e fatta salva la raccolta degli eventuali frutti pendenti. Per cui entro tale termine i beni immobili e fabbricati dovranno essere lasciati liberi da beni, persone, animali o case appartenenti alla parte affittuaria.

Art. 5

Il canone d’affitto viene convenuto ed accettato nella misura di € ___________ per ciascuna annata agraria e dovrà essere corrisposto a mezzo di bonifico bancario ed in una unica soluzione entro il giorno 10 novembre di ciascuna annata agraria.

Il canone sopra quantificato non è soggetto ad adeguamento per l’intera durata del presente contratto.

(in alternativa)

In conformità dell’art.10 della Legge 203 del 1982, le parti convengono e pattuiscono l’adeguamento del canone secondo i coefficienti di adeguamento all’uopo previsti e ciò avverrà a partire dalla ___________ annata agraria.

Art.6

E’ fatto divieto alla parte affittuaria – direttamente od indirettamente – di subaffittare, sublocare e di subconcedere ad altri il godimento a qualsiasi titolo, tutti i beni immobili oggetto del presente contratto, per qualsiasi durata di tempo, nonché di costituire o far costituire servitù passive sui terreni di cui sopra.

Art. 7

La parte affittuaria si impegna, per tutta la durata del contratto, a coltivare i terreni concessi in godimento secondo le regole della buona tecnica agraria e, in particolare, ad effettuarne la concimazione organica. Al contempo, parte affittuaria sarà responsabile della buona manutenzione dei fabbricati e dei fondi oltre che della buona e corretta coltivazione dei medesimi.

Art. 8

La parte proprietaria autorizza sin d’ora, e senza bisogno di ulteriore comunicazione o conferma, la parte affittuaria ad eseguire su ciascun bene oggetto del presente contratto di affitto opere di miglioramento fondiario in genere, addizione e trasformazione degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati ivi presenti, purché nel rispetto delle vocazioni colturali della zona cui il fondo è ubicato. Resto in teso che in tali casi, la parte proprietaria sarà da considerarsi esente da ogni responsabilità conseguente ad eventuali danni che per effetto dell’esecuzione delle opere dovessero essere arrecati a persona o a beni pubblici o privati.

(oppure)

E’ fatto divieto alla conduttrice di effettuare addizione e/o opere di trasformazione degli ordinamenti produttivi insistenti sui fondi oggetto di affitto.

Art. 9

Per tutto quanto, non espressamente regolato dal presente contratto si rimanda alle vigenti disposizioni in materia e in particolare alla legge 203/82 e s.m.i..

Art. 10

(qualora si fosse in presenza di una famiglia coltivatrice ex art.48 L.203/82)

Il signor ___________, sottoscrive il presente contratto in proprio nonché in qualità di legale rappresentante della famiglia coltivatrice ex art.48 Legge 203/1982.

Art. 11

Le spese di registrazione sono e restando a carico solidale delle parti contraenti.

 

Art. 12

Il presente contratto di affitto viene redatto in carta libera, in triplice originale e, previa lettura e conferma, viene sottoscritto e accettato dalle parti con promessa di tenere fede agli impegni assunti.

Per ogni comunicazione e notificazione relativa al presente contratto di affitto ed ai rapporti da esso nascenti, le parti dichiarano di eleggere domicilio:

      • quanto alla “parte proprietaria” presso la residenza come indicata in epigrafe (o specificare altro indirizzo);
      • quanto alla “parte affittuaria” presso la residenza come indicata in epigrafe (o specificare altro indirizzo).

 

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo, addì ______________

IL CONCEDENTE    _______________________________________________________

PARTE AFFITTUARIA

_______________________________________________________

 

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Contratti agrari

Contratti agrari: le principali tipologie ed i relativi modelli

 

All’interno della macro categoria dei CONTRATTI AGRARI dobbiamo distinguere tra i “contratti costitutivi dell’impresa agricola” ed i “contratti per l’esercizio dell’impresa agricola”. Lasciando per il momento da parte la predetta bipartizione, concentriamo il nostro esame alla seconda fattispecie, ovvero quella dei contratti per l’esercizio dell’impresa agricola.

Anche i contratti per l’esercizio dell’impresa agricola necessitano, a loro volta, di un distinzione: abbiamo da un lato i contratti di scambio (affitto) e contratti di natura associativa (colonia parziaria, compartecipazione agraria, mezzadria, soccida).

A differenza dei contratti di scambio ove il proprietario cede il godimento del fondo verso un corrispettivo in denaro (si ricorda infatti che è nulla la pattuizione, e conseguentemente il contratto, che prevede nell’ambito del contratto di affitto un eventuale corrispettivo in natura), trasferendo in capo all’affittuario ogni responsabilità relativa alla gestione del fondo stesso, nei contratti di natura associativa, creandosi una legame tra proprietario e sfruttatore del fondo, la responsabilità nella gestione dell’attività agricola ricade sia sul proprietario che concede il godimento del fondo sia sul concessionario che apporta la propria capacità lavorativa. Occorre comunque ricordare che in tema di contratti di natura associativa la legge 3 maggio 1982,  n.203 (art.25), ha vietato la stipulazione di nuovi contratti associativi, prevedendo la conversione di quelli esistenti in contratti di affitto, e ciò entro quattro anni dall’entrata in vigore della legge predetta (salvo quanto stabilito dagli articoli 28-29-36-42.

Tipologie di contratti agrari

Affitto di fondo rustico. Disciplinato dalla legge 3 maggio 1982, n.203, l’affitto di fondi rustici è caratterizzato dalla sua durata minima di 15 anni, prevista a garanzia della parte contrattuale debole (ovverosia l’affittuario) che necessita di stabilità poiché sui fondi andrà ad esercitare la propria attività imprenditoriale/agricola. Ciò tuttavia non significa che eventuali accordi in deroga alla durata minima siano vietati. E’ infatti ammessa la possibilità di stipulare contratti aventi una durata minore rispetto a quella minima prevista per legge, a patto che l’accordo derogatorio sia assunto e convenuto con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale. Eventuali contratti stipulati in deroga, senza la predetta ed essenziale partecipazione, sono automaticamente da considerarsi secondo i termini e le garanzie minime di legge (per cui in tema di durata saranno considerati stipulati per il termine minimo di 15 anni). Quanto al canone di affitto, essendo stata abrogata ogni disposizione sull’equo canone, le parti possono liberamente determinarne l’importo, fermo restando il divieto di pattuire un canone in natura.

Maggiori approfondimenti sul tema dell’affitto agrario possono essere rivenuti nella sezione dedicata.

Colonia parziaria. Disciplinata dall’art.2164 c.c. il quale così recita: “È il contratto agrario con cui il concedente e uno o più coloni si associano per la coltivazione di un fondo e per l’esercizio delle attività connesse, al fine di dividerne i prodotti e gli utili”. Occorre tuttavia evidenziare che con la Legge 3 maggio 1982, n.203 (art.45), e a decorrere dall’applicazione della stessa, la stipulazione di nuovi contratti di colonia parziaria è stata espressamente vietata. Tuttavia i contratti stipulati anteriormente sono rimasti validi con l’onere di provvedere, entro il termine di quattro anni dall’entrata in vigore della predetta legge, alla loro conversione in contratti di affitto, fatto salvo quanto disposto dagli articoli 28-29-36-42 della medesima legge.

Mezzadria. Per quanto riguarda la mezzadria occorre dire che, nonostante la legge n.756 del 1964 abbia posto il divieto di addivenire alla stipula di nuovi contratti di mezzadria, la stessa ha ammesso l’efficacia di quelli in corso di validità. Circostanza confermata anche dalla legge n.203/1982 che, anche se ha previsto la conversione in contratti di affitto a coltivatore diretto, permette anch’essa la prosecuzione dei rapporti già esistenti.

Per cui, stessa sorte dei contratti di colonia parziaria (quindi l’onere di conversione in contratti di affitto) è toccata ai contratti di mezzadria, fattispecie individuata all’art.2141 c.c.: “Nella mezzadria il concedente ed il mezzadro, in proprio e quale capo di una famiglia colonica si associano per la coltivazione di un podere e per l’esercizio delle attività connesse al fine di dividerne a metà i prodotti e gli utili. È valido tuttavia il patto con il quale taluni prodotti si dividono in proporzioni diverse.”.

Soccida. E’ un contratto di tipo associativo relativo all’allevamento del bestiame. Disciplinata dall’art.2170 c.c. il quale così recita: “Nella soccida il soccidante e il soccidario si associano per l’allevamento e lo sfruttamento di una certa quantità di bestiame e per l’esercizio delle attività connesse, al fine di ripartire l’accrescimento del bestiame e gli altri prodotti e utili che ne derivano. L’accrescimento consiste tanto nei parti sopravvenuti, quanto nel maggior valore intrinseco che il bestiame abbia al termine del contratto”.

Esistono tre tipi di soccida: quella semplice (art.2171 c.c.), quella parziaria (art.2182 c.c.) e quella di conferimento di pascolo (art.2186 c.c).

L’art.25 della Legge 3 maggio 1982 n.203, ha esteso l’onere di conversione in contratti di affitto anche dei contratti di soccida con conferimento di pascolo e a quelli di soccida parziaria, ove vi sia conferimento di pascolo, quando l’apporto del bestiame da parte del soccidante è inferiore 20% del valore dell’intero bestiame conferito dalle parti. In ogni caso, il successivo articolo 45 della legge in commento, nel suo secondo comma, ha specificato il divieto di stipula di contratti di mezzadria, colonia parziaria e compartecipazione agraria, esclusi quelli stagionali e di soccida. Per cui la soccida risulta un tipo di contratto agrario ammesso e applicato.

Maggiori approfondimenti sul tema dell’affitto agrario possono essere rivenuti nella sezione dedicata.

Comodato.   Seppure non si tratti di un contatto tipicamente agricolo, per disciplinare la concessione di un fondo agrario si ricorre talora anche al contratto di comodato. Esso è di regola gratuito, con la conseguenza che la sua causa va rinvenuta nello spirito di liberalità ed è basata proprio sul rapporto di fiducia tra le parti. Affinché detto contratto non perda la sua detta natura, l’interesse del comodante non deve avere contenuto o natura patrimoniale. Ciò non esclude tuttavia l’esistenza, in capo al comodante, di un interesse che può comunque consistere in mero vantaggio (diretto o indiretto) come quello della manutenzione o conservazione del bene (appunto non patrimoniale).

 

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contratto comodato agrario

IL CONTRATTO COMODATO AGRARIO

Il COMODATO (contratto comodato agrario), nella sua accezione più generica, è ”il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”. Questa è la definizione data al contratto di comodato dall’articolo 1803 del nostro codice civile. Nell’ambito del rapporto contrattuale in esame si individuano, quindi, due soggetti (o meglio, due parti contrattuali), che sono da un lato il proprietario del bene concesso in comodato, che viene definito COMODANTE, e dall’altro il soggetto che riceva il bene in comodato, definito COMODATARIO.

Il contratto di comodato è di regola gratuito, con la conseguenza che la sua causa va rinvenuta nello spirito di liberalità ed è basata proprio sul rapporto di fiducia tra le parti. Affinché detto contratto non perda la sua detta natura, l’interesse del comodante non deve avere contenuto o natura patrimoniale. Ciò non esclude tuttavia l’esistenza, in capo al comodante, di un interesse che può comunque consistere in mero vantaggio (diretto o indiretto) come quello della manutenzione o conservazione del bene (appunto non patrimoniale).

Sotto l’aspetto giuridico, il comodato è un contratto reale, ovvero che si perfeziona con la semplice consegna della cosa, e a forma libera, cioè che per il suo perfezionamento e la sua validità non è necessaria alcuna forma canonica. Ecco quindi che il contratto di comodato può essere correttamente stipulato anche con la sola forma verbale.

Quanto alla durata, il contratto di comodato può essere a tempo determinato (art.1803 c.c.), e quindi con scadenza convenuta tra espressamente le parti, oppure la durata può essere desunta e/o determinarsi in relazione all’uso e/o all’utilizzo che si può fare del bene, in conformità del contratto. L’art.1809 c.c. prevede infatti che “Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.”.

Il comodato, diversamente, può essere stipulato anche per un tempo indeterminato. Si parla a tal proposito di comodato precario. L’art.1810 c.c. stabilisce che “Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.”. In tale caso, il comodante può in ogni momento domandare al comodatario la restituzione del bene.

OBBLIGHI E DIRITTI DEL COMODATARIO

Il comodatario è anzitutto tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Inoltre, il comodatario non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno (art.1804 c.c.).

Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Tale principio trova giustificazione nel fatto che le spese sostenute dal comodatario per l’uso della cosa sono finalizzate proprio a servirsi del bene e quindi ad un suo interesse. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti (art.1807 c.c.). Ciò poiché dette spese sono dirette alla conservazione duratura della cosa.

Il comodatario, infine, ha l’obbligo di restituire il bene alla scadenza del contratto (o a richiesta del comodante per il caso di comodato precario) ovvero quando si è servito del bene in conformità al contratto.

IL COMODATO IN AGRICOLTURA

Il contratto di comodato è una fattispecie molto diffusa in agricoltura, anche se poco garantista per il coltivatore che si trova ad assumere la posizione di comodatario (al contrario del contratto di affitto agrario).

Ecco perché si tratta di una tipologia contrattuale che viene maggiormente utilizzata per la concessione in godimento di fondi (o fabbricati) rustici tra soggetti legati da rapporti di parentela (o comunque di stretta amicizia e fiducia).

Risulta certamente lecito ed ammissibile concedere in comodato d’uso sia un fondo agricolo con annesso fabbricato rurale, sia le attrezzature necessarie alla coltivazione dei fondi (con la Circolare del 16 gennaio 2018 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto i contratti di comodato stipulati verbalmente quali validi titoli di conduzione dei terreni agricoli per i quali può essere chiesto ed assegnato il carburante ad accisa agevolata).

Quanto alla sua forma, come il contratto di affitto agrario anche il contratto di comodato avente ad oggetto terreni agricoli non necessità della forma scritta. Ecco che, come è valido un contratto di affitto agrario verbale è da considerarsi valido titolo di conduzione dei terreni agricoli anche il contratto di comodato d’uso di fondi rustici stipulato nella forma verbale. Occorre però tenere ben a mente che il contratto di comodato di fondi rustici non può essere qualificato come “contratto agrario” (nei contratti agrari la causa, non presente nel comodato, è quella di costituire l’impresa agraria sul fondo altrui). Ragion per cui, in tema di rapporti agrari, la disposizione dell’art.27 della L.203/1982 – secondo cui le norme regolatrici dell’affitto di fondi rustici si applicano anche a tutti i contratti agrari – non trova applicazione nell’ipotesi di concessione in comodato di un fondo rustico (Cass. 2 agosto 2016, n.16105).

Il comodato di fondi rustici, inoltre, è soggetto a registrazione se viene redatto in forma scritta (in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto) oppure se stipulato in forma verbale ma dello stesso viene fatta menzione in un altro atto sottoposto a registrazione. Per cui se stipulato in forma orale e dello steso non vi è menzione in altri contratti registrati, non sarà necessario procedere a registrazione.

Da ultimo, occorre ricordare (anche se dovrebbe essere circostanza oramai notoria) che il contratto di comodato non riconosce al comodatario insediato sul fondo il diritto di prelazione agraria del conduttore coltivatore diretto. Ciò poiché la prelazione agraria viene riconosciuta solamente al coltivatore diretto munito di regolare contratto di affitto agrario. Al contempo, il diritto di prelazione del coltivatore diretto, proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita, potrebbe essere escluso dalla presenza sul proprio fondo, di un soggetto comodatario. Circostanza, quest’ultima, che trova il suo fondamento nell’art.7 della Legge n.817 del 1971 il quale richiede, ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, che il confinante che intende esercitare detto diritto coltivi da almeno un biennio il suo fondo (adiacente a quello posto in vendita). Va da sé che la concessione in godimento del fondo mediante comodato d’uso escluderebbe la sussistenza del presupposto della conduzione/coltivazione (almeno) biennale del fondo confinante rispetto a quello oggetto di compravendita.

Modello contrartto comodato agrario

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Passaggio generazionale imprese agricole

Il passaggio generazionale nelle aziende agricole a conduzione famigliare (Passaggio generazionale imprese agricole)

Il passaggio generazionale nelle piccole e medie imprese a conduzione famigliare è un tema di estrema attualità (Passaggio generazionale imprese agricole).

Ciò anche in stretta relazione al contesto storico e sociale in cui ci troviamo.

La fondazione di maggior parte delle aziende italiane risale agli anni 70 del secolo scorso e quasi il 70% di queste risulta aver mantenuto sino ad oggi la conduzione famigliare. Si può ben comprendere, quindi, come la necessità attuale di guardare all’avvicendamento nell’azienda di famiglia sia dettata anche da elementi di carattere anagrafico. Infatti oggi gli imprenditori italiani con più di sessant’anni, da una analisi statistica, risultano circa il 60% del totale, mentre nel 2007 erano il 43%.

A breve saremo, quindi, testimoni di un ricambio generazionale massivo, che comporta già oggi la necessità, in capo agli imprenditori di aziende a conduzione famigliare, di effettuare valutazioni su chi porterà avanti l’attività imprenditoriale, decidendo se trasferire la propria impresa (e la propria storia) a terzi o lasciarne la conduzione ai figli o ai nipoti.

Un dato è certo. Occorrerà non farsi trovare impreparati nel momento di tale scelta. Innanzitutto perché ciò implica il trasferimento delle conoscenze aziendali (c.d. know-how) da una generazione all’altra, un patrimonio di competenze e abilità che andrebbe trasmesso ai propri successori nel corso del tempo, con la giusta formazione in azienda.

Essendo quindi il passaggio generazionale un momento così delicato, deve essere valutato e pianificato con largo anticipo.

L’aspetto dell’avvicendamento aziendale viene spesso ignorato da chi lascia la propria azienda in mano agli “eredi”.

Da un lato, l’imprenditore tende quasi sempre a considerare le fortune dell’impresa legate alle sue capacità imprenditoriali e di gestione e ne vorrebbe garantire la continuità, evitando di lasciare il timone dell’azienda, se non quando si trova costretto a farlo (per ragioni di salute o quanto oramai non è più in grado di provvedervi, avendo raggiunto un’età considerevole). Molto spesso ciò avviene anche in considerazione della scarsa  volontà dell’imprenditore di prima generazione di passare il testimone, magari ritenendo i propri successori inadeguati.

Dall’altro lato, capita anche si dia per scontata la volontà di figli o nipoti di seguire le orme del proprio predecessore, ma a volte non è così:   il passaggio si trasforma in qualcosa di molto simile ad una imposizione, con ovvi e conseguenti effetti negativi.

Ma a parte tali quetioni, seppur importanti da un punto di vista sociologico, occorre senza dubbio focalizzare l’attenzione sugli aspetti giuridici utili – o meglio, essenziali – a rendere il passaggio generazionale  come un momento pianificato e ben ponderato.

Dovrà certamente l’imprenditore conoscere le fattispecie giuridiche che possono interessare tale processo le quali comprendono ipotesi di trasferimento dell’azienda o delle partecipazioni societarie. Le forme negoziali utili ad attuare detto trasferimento possono essere sia contrattuali (inter vivos) oppure di carattere successorio (mortis causa).

Nell’ambito dei rapporti inter vivos, l’imprenditore potrebbe pensare a devolvere l’azienda – ed il suo patrimonio aziendale – direttamente ai figli appunto quando è ancora in vita. Tale operazione potrebbe avvenire o mediante atti di donazione oppure mediante il noto “patto di famiglia”.

La donazione costituisce uno dei negozi maggiormente utilizzati, ma critico in presenza di più figli e nell’ipotesi in cui l’azienda venga lasciata ad uno o solamente ad alcuni di loro. Detta criticità sorge in relazione al rischio di lesione della quota di legittima in capo ai figli – o al figlio – esclusi dalla donazione. Occorrerà, quindi, in tali casi effettuare una preventiva quantificazione dell’azienda e conguagliare con altra donazione il figlio o i figli esclusi.

Il patto di famiglia invece, disciplinato dall’art.768 bis c.c., è il contratto con il quale l’imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l’azienda (e il titolare di partecipazioni societarie trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote) ad uno o più discendenti. Il patto di famiglia è un contratto plurilaterale (al quale dovranno partecipare anche tutti i futuri eredi del disponente), che consente di realizzare un duplice obiettivo:

  • da un lato, prevenire il radicamento di liti ereditarie e la disgregazione di aziende o partecipazioni societarie;
  • dall’altro lato, addivenire all’assegnazione di tale complesso di beni a soggetti idonei ad assicurare la continuità gestionale dell’impresa.

Occorre però considerare che il Patto di Famiglia impone la liquidazione dei legittimari non assegnatari da parte del disponente, il che pone un sensibile problema finanziario, qualora il valore dell’azienda sia molto alto: di conseguenza, bisogna capire come trovare i fondi necessari.

Inoltre, il Patto di famiglia può essere oggetto di impugnazione da parte dei partecipanti ai sensi dell’art. 1427 c.c. attraverso l’esercizio dell’azione di annullamento del contratto, dall’altro.

Ovviamente quelli testé evidenziati non sono gli unici contratti o negozi giuridici attuabili, ma sono quelli maggiormente utilizzati.

Qualora l’imprenditore, invece, nel corso della vita, non programmi il passaggio generazionale della sua azienda, questo si realizza naturalmente al momento della sua morte con l’apertura della successione.

Come per qualunque altro trasferimento di beni per successione, anche nel caso in cui l’imprenditore lasci in eredità la propria azienda, la stessa sarà devoluta secondo le ordinarie regole successorie, secondo le proporzioni previste per legge. Qualora vi fosse, invece, un testamento, i trasferimenti avverranno secondo le disposizioni nello stesso contenute.

Anche in ambito testamentario, come per l’ipotesi di donazione sopra citata, il de cuius (imprenditore) dovrà tenere in considerazione, per evitare lesioni delle quote di legittima, il valore dell’azienda oggetto di lascito a seconda che la stessa venga trasferita come legato, legato in sostituzione di legittima o secondo le regole ordinarie dell’eredità.

Nemmeno in queste ipotesi va dunque trascurato il problema finanziario, che comprenderà l’esborso per le tasse successorie, se il valore dell’asse ereditario supera la franchigia d’imposta attualmente in essere.

Resta ovviamente inteso che gli eredi, che si troveranno a dover condurre l’azienda, potranno ben decidere di portare avanti l’attività o cederla a Terzi.

Insomma, le questioni sul tavolo sono alla fine le stesse, cambia solo il momento e le relative condizioni economiche in cui vanno affrontate. Alla luce di ciò, appare quindi opportuno esaminare la situazione in anticipo, onde programmare adeguatamente il passaggio generazionale.

 

 

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Subentro eredi affittuario fondo agricolo

Il subentro eredi affittuario fondo agricolo.

Il subentro degli eredi dell’affittuario nella conduzione del fondo agricolo (subentro eredi affittuario fondo agricolo) rappresenta un caso sul quale risulta ad oggi difficile dare una risposta univoca, sussistendo teorie dottrinali e pronunce giurisprudenziali contrastanti.

Proviamo comunque a fare chiarezza almeno sotto l’aspetto normativo di riferimento.

Ovviamente siamo in tema di affitto di fondi rustici. La materia risulta quindi disciplinata Legge n.203 del 1982, che stabilisce le norme in materia di contratti agrari, tra cui quello di  affitto.

La fattispecie da Lei rappresentata trova chiaro riferimento all’art.49, primo ed ultimo comma della citata legge. Il primo comma afferma che: “Nel caso di morte del proprietario di fondi rustici condotti o coltivati direttamente da lui o dai suoi familiari, quelli tra gli eredi che, al momento dell’apertura della successione, risultino avere esercitato e continuino ad esercitare su tali fondi attività agricola, in qualità di imprenditori a titolo principale […] o di coltivatori diretti, hanno diritto a continuare nella conduzione o coltivazione dei fondi stessi […].” L’ultimo comma, invece, afferma che:  “In caso di morte dell’affittuario il contratto si scioglie alla fine dell’annata agraria in corso, salvo che tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore a titolo principale, come previsto dal primo comma”.

Come si può ben notare, il primo comma fa riferimento alle ipotesi di subentro degli eredi nella conduzione del fondo in caso di morte del proprietario. L’ultimo comma (che è quello che da risposta al Suo quesito), invece, fa riferimento al caso di morte dell’affittuario. Seppur i predetti commi mirino a regolare ipotesi differenziate, debbono in ogni caso essere trattati congiuntamente per via del rimando che proprio l’ultimo comma fa nei confronti del primo (si legge, infatti, al fondo dell’ultimo comma, “… come previsto dal primo comma”).

Identificato il quadro normativo di riferimento, proviamo ora ad addentrarci nel merito della questione.

Primo aspetto su cui focalizzare l’attenzione  risulta l’attuale possesso e la conduzione dei fondi già condotti in affitto dal defunto padre. L’art.49, ultimo comma, precisa innanzitutto che il contratto di affitto non si soglie immediatamente con la morte dell’affittuario, bensì alla fine dell’annata agraria in corso. Ciò sta a significare che il contratto continuerà ad essere efficace nei confronti degli eredi i quali potranno legittimamente condurre i fondi sino alla fine dell’annata agraria in corso e quindi sino all’11 Novembre 2019.

Più articolato e complesso è invece capire se vi siano, e quali siano, i requisiti affinché il contratto di affitto continui con l’erede o gli eredi del defunto affittuario sino alla sua naturale scadenza. La norma prevede detta eventualità solamente se tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto. Il tenore letterale di detto inciso non lascerebbe trasparire, quindi, alcun dubbio sul fatto che, affinché l’erede subentri nel contratto di affitto, è sufficiente aver esercitato (prima della morte del de cuius) e continuare ad esercitare (dopo la sua morte) attività agricola, non necessariamente connessa o attinente a quella del dante causa e per di più anche su altri fondi rispetto a quelli condotti dall’affittuario deceduto. In senso conforme si è espressa la Cassazione con sentenza n.7468/1986 che, seppur risalente, individua (a parere di chi scrive) la vera portata applicativa della norma e del comma in esame.

Di diverso avviso è stato, invece, un recente e diverso orientamento espresso dalla Cassazione (sentenza n.2254/2013), secondo cui se l’erede intende subentrare nel contratto di affitto, egli  deve dimostrare due cose: non solo di essere coltivatore diretto, ma altresì di aver esercitato e continuare ad esercitare, al momento dell’apertura della successione, attività agricola sugli stessi terreni coltivati e condotti in affitto dal de cuius. In base a quest’ultima decisione della Cassazione, infatti, l’inciso “…come previsto dal primo comma” richiamerebbe la necessità, anche per l’ultimo comma, non solo dei requisiti della diretto coltivazione in capo all’erede, bensì anche della conduzione degli stessi fondi oggetto di subentro.

In sintesi: sulla scorta del più recente orientamento della Cassazione, solo l’erede che sia stato nella conduzione degli stessi fondi già condotti dal de cuius (prima della sua morte) ha il diritto di subentrare nel contratto di affitto.

Ciò contraddice la propria più datata giurisprudenza, fondata sulla circostanza che l’ultimo comma dell’art.49 citato non fornisce detta precisazione, dicendo semplicemente che l’erede deve “esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore a titolo principale” e, quindi,  non richiede affatto che detta attività sia svolta proprio sui terreni oggetto di affitto.

Per cui oggi solamente un intervento della Cassazione a Sezioni Unite potrebbe oggi dirimere l’evidenziato contrasto.

Nel frattempo gli operatori economici sono lasciati nell’incertezza, a loro discapito.

 

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Scioglimento comunione su terre assegnazione agraria

Scioglimento comunione su terre assegnazione agraria:  se muore l’assegnatario, gli eredi possono sì chiedere lo scioglimento della comunione creatasi con la successione sul fondo, ma non  il suo frazionamento.

Procedendosi allo scioglimento comunione su terre assegnazione agraria, il fondo andrà quindi assegnato nella sua interezza ad uno dei coeredi (che pagherà  agli altri il controvalore delle loro quote) oppure venduto a terzi (e si dividerà allora il prezzo incassato tra i coeredi)

La legge n.1078/1940, rubricata “Norme per evitare il frazionamento delle unità poderali assegnate a contadini diretti coltivatori”, prescrive una serie di regole finalizzate ad evitare il frazionamento di unità poderali, costituite in comprensori di bonifica da enti di colonizzazione o da consorzi di bonifica ed assegnate in proprietà a contadini diretti coltivatori (Art.1). Tale scelta di limitazione trova giustificazione nei principi di cui agli artt. 41, 42, 44 e 47 Cost.: le dimensioni minime del fondo oggetto di assegnazione sono strettamente correlate –  condizionando la produttività e l’autosufficienza dell’impresa diretta coltivatrice –  alla destinazione del fondo e, quindi, in linea con gli obiettivi preposti dalla norma. Pertanto le citate unità poderali non possono essere frazionate per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi. Onde mantenere consolidata l’integrità dei detti fondi rustici, assicurando così il risultato che si prefigge la norma, il successivo articolo 2 prevede anche che gli enti di colonizzazione o i consorzi di bonifica debbano far risultare l’esistenza del vincolo di indivisibilità dei fondi dalle note di trascrizione degli atti di assegnazione di unità poderali. Il difetto di trascrizione (elemento essenziale onde garantirne la conoscibilità), comporta, quale conseguenza che il vincolo di indivisibilità non potrà essere opposto a terzi acquirenti o aventi causa (di buona fede).

L’’art.5 della citata legge 1078/1940 prescrive poi che:

“Nel caso di morte del titolare dell’unità poderale, essa è assegnata al coerede designato dal testatore e, in mancanza, ad uno dei coeredi che sia disposto ad accettarne l’attribuzione e sia idoneo ad assumerne l’esercizio (ndr. ovvero con il fine di assicurare la continuità della conduzione e la concentrazione dei fondi in capo ad un soggetto idoneo ad una efficiente coltivazione).  Nel caso in cui nessuno dei coeredi sia disposto ad accettarne l’attribuzione si procede alla vendita dell’unità poderale con le modalità concordate fra gli interessati o stabilite, in caso di disaccordo tra i coeredi, dall’autorità giudiziaria e si provvede col prezzo alla soddisfazione delle quote ereditarie. In caso di disaccordo tra i coeredi, decide l’autorità giudiziaria con riguardo alle condizioni e attitudini personali. L’autorità giudiziaria, su istanza dei coeredi che rappresentino la maggioranza delle quote ereditarie, può anche decidere che il fondo sia assegnato in comunione a tutti gli eredi e a quelli fra essi che intendano vivere in comunione. Chiunque degli interessati può chiedere lo scioglimento della comunione dopo trascorso un anno dall’inizio di essa. In tal caso si procede alla vendita dell’unità poderale, con le modalità di cui al comma secondo del presente articolo”.

Con la sentenza 27644/2018, la Corte di Cassazione ha adesso statuito che, in tema di assegnazione di terre di riforma agraria, il principio riportato dall’art.5 della Legge in commento (secondo cui ognuno dei coeredi può richiedere lo scioglimento della comunione) si applica non solo nell’ipotesi di comunione disposta dall’Autorità giudiziaria, ma anche qualora – pur in difetto di un provvedimento del giudice –  a seguito dell’apertura della successione sia insorta da oltre un anno la comunione incidentale tra i coeredi dell’originario proprietario e la domanda di divisione sia proposta da almeno uno dei comproprietari. La Suprema Corte sottolinea infatti che non è precluso dalla legge lo scioglimento della comunione, ma unicamente il frazionamento del bene.

La Suprema Corte ritiene infatti che la comunione espressamente prevista dalla legge citata (e cioè quella che nasce su disposizione dell’Autorità Giudiziaria, ad istanza dei titolari della maggioranza delle quote) non è dissimile dalla comunione che automaticamente insorge, senza alcun provvedimento del giudice,  una volta decorso  oltre un anno dall’apertura della successione dell’originario proprietario. Nel primo caso come nel secondo, infatti, quel che rileva per la Cassazione è la presenza di una comunione, la sua costituzione da oltre un anno e la presenza della domanda di divisione proposta da almeno uno dei comproprietari.

Dunque, la legge speciale non preclude affatto lo scioglimento comunione su terre assegnazione agraria. Anzi, le sue modalità di scioglimento sono regolate dettagliatamente proprio dall’art. 5 della citata legge 1078/1940, la quale vieta soltanto il frazionamento del bene, a condizione che il relativo vincolo sia stato trascritto e sia quindi utilmente opponibile ai terzi.