affitto agrario

IL CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO

(ovvero affito fondi rustici)


AFFITTO AGRARIO: ASPETTI GENERALI DEL CONTRATTO

contratto affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici)

In materia di affitto agrario (affitto fondi rustici), l’intervento dello Stato ha inciso notevolmente sul contratto, andando a sottrarre, all’autonomia delle parti, la disciplina del rapporto negoziale proprio in relazione all’interesse pubblico che la terra (adatta all’agricoltura) sia gestita in modo produttivo.


Certo è che la compressione dell’autonomia negoziale non può definirsi integrale ed inderogabile, potendo comunque le parti:

  • da un lato, decidere se ed a chi concedere in affitto;
  • dall’altro,  stipulare accordi in deroga alle norme cogenti (purché ovviamente assistiti dalle rispettive organizzazioni professionali – art.45 della legge 203/1982).

L’oggetto immediato del contratto di affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici) è appunto il “fondo”.

Il fondo, deve quindi essere inteso quale bene che il locatore mette a disposizione dell’affittuario, al quale ultimo viene trasferito l’esercizio del potere di gestione della terra per un determinato periodo di tempo.

Il principale onere del locatore, in esito alla stipula di un contratto di affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici) è appunto quello di immettere l’affittuario nel godimento della cosa produttiva (art.1617 c.c.).  Oltre a ciò il locatore ha l’obbligo di astenersi da ogni attività sul bene produttivo una volta fattane la consegna all’affittuario.

In caso di vendita del fondo, al suo affittuario (se coltivatore diretto) compete il diritto di prelazione agraria).

 

DURATA DEL CONTRATTO

La legislazione, in tema di affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici), si pone quale obbiettivo (degno di tutela) lo stabile insediamento dell’affittuario sul fondo agricolo andando ad incidere nell’autonomia della parti nella determinazione della durata del contratto.

La legge 3 maggio 1982, n.203, ha portato a 15 anni la durata minima del contratto, sia a coltivatore (art.1) sia a conduttore (art.22), ferma restando la possibilità per le parti di prevedere accordi in deroga ex art.45 (disciplinando una durata contrattuale inferiore a quella di legge, purché ciò avvenga con l’assistenza delle organizzazione professionali di categoria).

 

COSTITUZIONE e RISOLUZIONE

La costituzione dell’affitto di beni produttivi richiede la forma scritta solo se il contratto è ultranovennale.

Caso diverso è quello relativo all’affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici),  in cui la forma del contratto assume rilevanza a seconda che il conduttore sia “capitalista” oppure “coltivatore diretto”.

La Suprema Corte ha stabilito che soltanto l’affitto a coltivatore diretto non richiede né forma scritta per essere valido tra le parti, né trascrizione per essere opponibile a terzi, mentre l’affitto a conduttore richiede la scrittura ma solo ad probationem (ovvero ai soli fini della prova dell’esistenza del contratto stesso) e pretende la trascrizione ai fini dell’opponibilità.

Altro problema da risolvere nell’ambito della stipulazione di contratto in esame è quello della necessaria presenza di entrambe le contrapposte organizzazioni professionali agricole, al momento della stipula, affinché queste provvedano all’apposizione del “visto”.

Invero, la legge pretende che l’assistenza sindacale si concreti in una attività di consulenza, di indirizzo e di cooperazione protettiva, al fine di evitare la prevaricazione  di un contraente sull’altro o comunque pregiudizi verso la parte più debole.

L’assistenza delle organizzazione di categoria permette, inoltre alle parti di poter derogare  alle disposizioni contrattuali cogenti e comunque sulle disposizioni  che garantiscono nell’affittuario la posizione di imprenditore.

Ne consegue che potranno essere oggetto di disciplina pattizia la durata, il canone, il termine di disdetta e il potere di migliorare, ma non  potranno essere incisi i poteri di gestione imprenditoriale.

L’affitto dei beni produttivi si risolve per inadempimento  dell’affittuario in ordine ai suoi obblighi, contrattualmente assunti, ovverosia quelli di destinare, al servizio della cosa, i mezzi necessari per la sua gestione, di rispettare la destinazione economica del fondo nonché di corrispondere il canone pattuito. Al pari di ogni contratto, quindi, anche l’affitto agrario (ovvero affito fondi rustici)  si risolve per inadempimento dell’affittuario ma, in deroga alle disposizioni del codice civile, questo deve essere “grave”. E’ quindi necessaria la presenza di un grave inadempimento.

Quanto alla morosità, invece, affinché si concretizzi l’inadempimento occorre che questa sia di almeno una annualità e che il locatore contesti all’affittuario l’inadempimento diffidandolo ad adempiere entro il termine legale di tre mesi.

 

CESSIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO (ovvero affitto fondi rustici).

Come sopra già precisato, la legislazione speciale sui contratti agrari differenzia l’affitto agrario (ovvero affotto fondi rustici) dall’affitto di cose produttive.

L’interesse generale alla lavorazione della terra determina, appunto, una tutela differenziata nell’affitto di fondi rustici rispetto all’affitto di generici beni produttivi.

Più precisamente, mentre nell’affitto di generici beni produttivi continua a valere la regola del codice civile, per l’affitto agrario (ovvero affitto fondi rustici) di fondi rustici viene introdotto l’art.21 della l. n.203/1982 che vieta i contratti di subaffitto, di sublocazione e comunque di subconcessione di fondi rustici.

Tale disposizione normativa, tuttavia, non contempla la cessione del contratto del contratto di affitto che è quindi da considerarsi legittima. La ratio di tale riconoscimento di ammissibilità risiederebbe nella circostanza che, mentre il subaffitto darebbe origine a due contratti (il contratto di affitto e quello di subaffitto), la cessione manterrebbe in vita un unico contratto (quello originario tra locatore ed affittuario).

Pertanto, va riconosciuto che oggi la cessione del contratto agrario (ovvero affitto fondi rustici) non può ritenersi vietata, rimettendone la disciplina agli ordinari artt.1406 e 1594 c.c. che richiedono il consenso del ceduto, salvo nelle ipotesi dell’art.21 della l. n.203/1982 e dell’art.2558 c.c. in cui tale consenso non è necessario.

 

SUCCESSIONE MORTIS CAUSA NEL CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO (ovvero affitto fondi ristici) 

Anche con riguardo alla successione nel contratto di affitto agrario (ovvero affitto fondi ristici) la legislazione speciale agraria è intervenuta differenziando la posizione degli eredi dall’affittuario deceduto.

In forza dell’ultimo comma dell’art.49 della legge 203/1982, in caso di morte dell’affittuario, il contratto non si scioglie ma continua “qualora tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola  in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (IAP)”.